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「诚博welcome开户」央行旗下媒体:"公摊面积"热议 制度之利尤胜经济之利

2020-01-08 12:57:52 来源:红岸南槎门户网站

「诚博welcome开户」央行旗下媒体:

诚博welcome开户,“公摊面积”热议背后:制度之利尤胜经济之利

马梅若

日前,住建部发布《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出,房屋应由套内面积来进行交易。

该消息激起市场热议。尽管有报道提出,“交易”和“计价”是两个不同的概念。根据长期关注地产业发展有关人士的观点,中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交易”,即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积,但不妨碍大多数地区以建筑面积“计价”。因此, “以套内使用面积进行交易”,不等同于“住房按套内面积计价”。

毫无疑问,本次《意见稿》再度把公众关注聚焦在了“公摊”问题上。过去数十年内,“花了上百平米的钱,买了几十平米房子”的事情一直是购房者的心头之痛。根据不同户型、不同配套设施、是否安装电梯等设计因素,公摊面积通常超过20%,个别小区的公摊比例甚至有可能高达40%。购房者不仅在买房时要多掏一笔重金,更要在后续长期承担相应面积的物业费、取暖费。更有甚者,部分公摊算法模糊不清,成为了一些开发商浑水摸鱼、漫天要价的开始。因此,叫停“公摊面积”的呼声从未断绝。

因此,本次文件一出,各界最关注的问题是:如果“公摊面积”退出历史舞台,将给楼市相关各方带来哪些影响呢?

首先,对于消费者而言,“叫停公摊面积”带来价格阳光化或是短期内最大利好。尽管公摊面积去除后,套内面积更符合购房者的真实使用情况,但各界普遍预期其“含金量”也将大大上升。也就是说,如果政策落地,短期内商品房总价或随之波动,但整体来看羊毛出在羊身上,取消公摊面积带来的直接后果更有可能是“单价大幅上涨”而非商品房总价的骤然下降。至于物业费、取暖费等费用是否会随之而变,也取决于小区提供服务的成本等诸多商业因素。如果相关缴纳费用下降后,小区服务或新建小区的配套设施建设也因此受到影响,也并非政策本意。

但这一政策并非毫无意义。对于消费者而言,复杂的算法、隐性的公摊、难以量化的公共服务价值等因素过于主观,特别是在预付款制度下,消费者往往未见房屋就付款,以至于“交房时大失所望”或发现与“宣传背离”等现象时常出现。

其次,对于统计数据而言,“公摊面积”退出历史舞台或将让各地、各区域的房价统计更有可比性。可以说,公摊面积的制度安排虽然各地均有(重庆早已取消),但具体细节却不甚明了。各开发商自有一套复杂算法,这就造成了目前的商品房价格数据仅具有参考价值。个别户型的跃层、阳台、过道均算赠送面积,套内实际面积远超房本面积;而有的小区则公摊超过30%,这导致相似的房本面积可能与实住面积差异高达50%以上——相应的,以房本面积为参考的单价也就不具备可比性。尽管其他影响因素众多,但这对于统计工作以及后续的政策安排显然具有较大的“迷惑性”。

再次,对于楼市中长期调控机制而言,“叫停公摊面积”意味着数据透明度提高,是后续政策出炉的基础。正如上文所说,由于“公摊数据的模糊界定”,此前各地的房价数据对比价值不高,而这不仅是开发商混淆视听的潜在方法,也影响着宏观调控机制的制定。特别是备受关注的“房地产税”,其中牵涉的“免征面积”、免征面积之外的计税面积直接与如何界定房屋面积相关联。如果对标国际,除了香港曾阶段性采用“公摊”核算方法,大多数发达国家、地区并未采用这一方案。因此,适时叫停“公摊”制度也是大势所趋。

当然,利好之下,市场也存在一个普遍的担忧:当计算方式改变后,商品房单价指标的骤然上涨是否会造成房地产市场的异动?特别是在当前楼市预期分化之时,望而却步群体的增加是否会影响市场趋势?

毫无疑问,老百姓对房价的变化是高度敏感的,特别是热点城市动辄数万元的价格本就惊人,如果再有上浮,从感性上会形成一定冲击。但与之前分析类似的事,消费者也是理性的,购房决定最终还将取决于总价的可承受性;而开发商也会根据市场反应进行相应调整。 更何况,目前仅仅是征求意见稿提出的建议,具体落地还会经过审慎的考量和综合性的配套措施。而且,重庆业已实行十数年“叫停公摊面积”,并未构成不可控的市场冲击。

总之,“公摊面积叫停”的呼声由来已久。在当前时点,构建房地产中长期调控机制的一揽子方案正在推进,而叫停公摊也不失为系统性改革的一部分。这对消费者影响而言、对房地产市场而言固然会有利益之变,但更重要的将是透明化、国际化带来的制度之利。

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